二、将房产“有偿租赁”给自己公司使用，税收如何缴纳

很多创业者前期为了节约经营成本，会将自己的房产免费提供给公司使用，但如果是合伙企业，很有可能会有偿提供给公司使用，那么，将房产有偿提供给公司使用，如何纳税呢？

案例8：自有房产对外出租，涉及哪些税？

（一）案例背景

王达成准备开办一家咨询公司，开办公司不仅需要资金、需要人员，还需要经营场所。

所以，成立初期，王达成决定将自己拥有的房产“有偿租赁”给公司使用，那么这个“有偿租赁”房产的行为，在税收的缴纳中又该如何把控呢？

（二）纳税解析

1. 个人所得税

（1）政策依据。
根据《个人所得税法》相关规定，财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。个人所得税适用比例税率，税率为20%。

根据《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》第二条第（一）款规定：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

（2）政策解析。
通过对以上政策的分析可知，王达成如果租赁给公司的是非住宅类房产，那么应按财产租赁所得，缴纳个人所得税，适用20%的税率。如果租赁给公司的是住房，则取得租赁所得减按10%的税率征收个人所得税。

2. 增值税

（1）政策依据。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳增值税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税。

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

（2）政策解析。
王达成将自己购买的房产“有偿租赁”给公司使用，应按规定缴纳增值税。

但是，对于月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

3. 土地增值税

由于王达成是将房产提供给公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳土地增值税。

4. 房产税

（1）政策依据。
根据《房产税》相关规定，个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税，按12%的税率，从租计征。

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）款规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

（2）政策解析。
通过对以上政策的分析可知，王达成如果租赁给公司的是非住宅类房产，那么应按12%的税率，从租计征房产税。如果租赁给公司的是住房，则按4%的税率征收房产税。

5. 契税

由于王达成是将房产提供给公司使用，房地产权属没有发生转移，因此，不需要缴纳契税。

6. 印花税

（1）政策依据。
根据《印花税暂行条例》相关规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（二）款规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（2）政策解析。
如果王达成提供给公司使用的房产为住房，那么根据规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。如果王达成提供给公司使用的房产为非住房，应按财产租赁缴纳印花税。

7. 城镇土地使用税

（1）政策依据。
根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

根据《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕15号）的相关规定，个人所有的居住房屋及院落用地，土地使用税的征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。

《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）款规定，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

（2）政策解析。
如果王达成出租的是住房，不区分用途，根据相关规定均免征城镇土地使用税。

如果王达成出租的是非住房，那么应根据土地使用证面积或实际占用面积，以房产所在地土地使用税标准进行纳税。

三、企业购置办公用房，以“公司名义”还是以“个人名义”购置，谁有利

企业发展到一定阶段，难免会需要增加一些资产投入，如机械设备、运输工具、不动产等，不同资产在购置、使用、转让的过程中都会涉及税收，不同表现形式，税收缴纳显然是有差异的。

假设企业购置的是办公用房，那么，应以“公司名义”购置还是以“个人名义”购置，然后租赁给公司使用，哪种形式纳税最少呢？

案例9：公司不动产到底以谁的名义购置合算

（一）案例背景

张老板准备购置一套办公室，价格1000万元（营改增之后），土地使用证面积1000平方米，目前正在考虑，到底是以公司的名义购买还是以张老板个人的名义购买，再租赁给公司使用。如果租赁给公司的话，租金按40万元/年计算。

对现在和未来在纳税上有什么区别？

（二）涉税分析

1. 购置环节

（1）增值税=1000/（1+9%）×9%≈82.57（万元）。
1）以公司名义购买，可以抵扣税金82.57万元。
2）以个人名义购买，不可以抵扣税金。

（2）契税=1000/（1+9%）×3%≈27.52（万元）。
1）以公司名义购买，需要承担27.52万元。
2）以个人名义购买，需要承担27.52万元。

2. 运营环节

（1）公司名下的房产，需要缴纳的税收
1）房产税=1000/（1+9%）×（1-30%）×1.2%≈7.71（万元）。
2）土地使用税=（1000×6）/10000=0.6（万元）。
3）企业所得税=1000/（1+9%）/30×25%≈7.65（万元）。

（2）个人名下的房产，出租给公司涉税：假设税前租金为40万元。
1）应纳增值税=40/（1+5%）×5%≈1.9（万元）。
2）应纳城市维护建设税=40/（1+5%）×5%×7%≈0.13（万元）。
3）应纳教育费附加=40/（1+5%）×5%×3%≈0.06（万元）。
4）应纳地方教育费附加=40/（1+5%）×5%×2%≈0.04（万元）。
5）应纳房产税=40/（1+5%）×12%≈4.57（万元）。
6）应纳印花税=40/（1+5%）×0.1%≈0.04（万元）。
7）应纳个人所得税=40/（1+5%）×（1-20%）×20%≈6.1（万元）。
8）土地使用税=（1000×6）/10000=0.6（万元）。每次开发票累计缴纳税金=1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6=13.44（万元）。
9）个人房产出租给企业，对企业税收的影响。
A. 增值税影响=40/（1+5%）×5%≈1.9（万元）。
B. 企业所得税影响=40/（1+5%）×30×25%≈285.71（万元）。

3. 转让环节

（1）公司名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元。
1）增值税=1500/（1+9%）×9%≈123.85（万元）。
2）企业所得税=1500/（1+9%）×25%≈344.04（万元）。

（2）个人名下的房产，对外转让取得转让收入1500万元。
1）增值税=（1500-1000）/（1+9%）×5%≈22.94（万元）。
2）个人所得税=［（1500-1000）/（1+9%）-1000/（1+9%）×3%］×20%≈86.24（万元）。

4. 综合税收

（1）公司名下房产承担的税收=-82.57+27.52+（7.71+0.6-7.65）×30+123.85+344.04=432.64（万元）。

（2）个人名下房产承担的税收=82.57+27.52+13.44×30+22.94+86.24-285.71-1.9×30=279.76（万元）。

通过对以上的税负分析，我们不难发现，房产挂在个人名下比挂在公司名下税负更低（未考虑土地增值税及小税种的影响）。

如果不考虑房产按揭、银行贷款等方面的因素影响，以个人名义购买办公用房税负更低。

四、长期“零申报”“负申报”，企业面对的风险最大

随着企业注册的门槛越来越低，很多创业者在注册企业后的一段时间内，未进入实质性的经营，前期难免在纳税申报上体现为“零申报”“负申报”。那么，纳税“零申报”“负申报”对公司的纳税信用等级将产生何种影响呢？

案例10：纳税“零申报”对信用等级的影响

（一）案例背景

小张是某企业的会计，由于企业经营业务不正常，致使纳税申报时，时常出现“零申报”或“负申报”。小张听说现在税务机关每年都会对企业纳税信用等级进行评定，不知道企业时常纳税“零申报”，会不会对企业的纳税信用等级评定造成影响。

（二）政策依据

《国家税务总局关于明确纳税信用管理若干业务口径的公告》（国家税务总局公告2015年第85号）第五条规定：非正常原因一个评价年度内增值税或营业税连续3个月或者累计6个月零申报、负申报的，不能评为A级。

正常原因是指：季节性生产经营、享受政策性减免税等正常情况原因。非正常原因是除上述原因外的其他原因。按季申报视同连续3个月。

（三）政策解析

通过对以上政策的分析可知，若企业因非正常原因在一个年度内增值税连续3个月或者累计6个月零申报、负申报，将不能评为A级。这对企业未来的税收缴纳将带来直接的影响。

五、注册一家税务“不查账”的企业，实现老板利润最大化

随着国家财税体制改革的不断深入，企业想通过“虚开发票”“设置多套账”等不规范的行为来“筹划纳税”，越来越没有空间。既然不规范的账务处理越来越难，那么，我们可不可以注册一个税务“不查账”的企业呢？

（一）常见的公司类型都有哪些

有限责任公司。
股份有限公司。
国有独资公司。
个人独资企业。
合伙企业。
个体工商户。
外商投资企业。
私营企业。
另外还有以前登记的企业，现在已不能登记这种性质的企业：全民所有制企业、集体所有制企业。

（二）企业出现什么情况，税务“不查账”

1. 有限责任公司

《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）第三条规定，纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的。
依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的。
发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。

2. 个人独资企业

《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税〔2000〕91号）第七条规定，有下列情形之一的，主管税务机关应采取核定征收方式征收个人所得税：

企业依照国家有关规定应当设置但未设置账簿的。
企业虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的。
纳税人发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

第八条第七条所说核定征收方式，包括定额征收、核定应税所得率征收以及其他合理的征收方式。

3. 个体工商户

《国家税务总局关于个体工商户定期定额征收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕183号）第二条规定，对虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的个体工商户，税务机关可以实行定期定额征收。